실거래가가 안 뜨는 건 거래가 없어서가 아닙니다 — 신고 기한 30일

네이버 부동산에서 본 호가와 국토부 실거래가가 다르다면, 두 숫자가 애초에 다른 것을 가리키고 있어서입니다. 호가는 파는 사람이 부른 희망 가격이고, 실거래가는 이미 계약서에 도장을 찍은 가격입니다. 그리고 이번 달 실거래가 목록이 텅 비어 보이는 건 거래가 없어서가 아니라, 신고 기한이 아직 안 끝났기 때문입니다.

요약 호가 = 파는 사람 희망가, 실거래가 = 실제 체결가. 둘 다 맞는 숫자이고 성격이 다릅니다. 실거래 신고 기한은 계약 체결일부터 30일이라, 이번 달 계약분은 다음 달까지 목록에 안 뜰 수 있습니다. 실거래가 목록은 계약월 기준이라 나중에 신고된 건이 과거 달에 소급해서 붙습니다. 한 달 뒤 다시 보세요.

호가와 실거래가는 서로 다른 질문에 대한 답입니다

호가는 매도인이 "이 가격에 팔고 싶다"고 부른 값입니다. 중개 플랫폼에 올라간 매물 가격이 여기에 해당합니다. 아무도 그 가격에 동의하지 않아도 호가는 존재합니다.

실거래가는 매수인과 매도인이 실제로 계약을 체결한 가격입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고된 값이고, 국토교통부 실거래가 공개시스템으로 공개됩니다.

그래서 "뭐가 맞나요"라는 질문은 사실 답이 정해져 있습니다. 둘 다 맞습니다. 다만 호가는 앞으로 팔고 싶은 가격이고, 실거래가는 이미 팔린 가격입니다. 시점이 다른 두 숫자를 나란히 놓고 어느 쪽이 진짜냐고 묻는 셈입니다.

한 가지만 덧붙이면, 국토교통부는 이 공개 정보에 대해 "법적인 효력이 없으며, 참고용으로만 활용하시기 바랍니다"라고 명시해 두었습니다. 원본 데이터조차 스스로를 참고자료라고 말합니다.

최근 거래가 안 보이는 진짜 이유: 신고 기한 30일

이게 핵심입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항은 이렇게 되어 있습니다.

거래당사자는 … 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 … 신고관청에게 공동으로 신고하여야 한다.

즉 계약을 하고 나서 신고까지 최대 30일의 여유가 있습니다. 미신고 시에는 같은 법 제28조 제2항에 따라 500만원 이하의 과태료 대상이 되지만, 기한 안에만 하면 됩니다. 그리고 신고가 접수·수리되어 공개 화면에 반영되기까지는 시차가 더 붙습니다.

그러니 오늘 실거래가를 조회했는데 이번 달 거래가 몇 건 없다면, 결론은 "거래가 없었다"가 아니라 **"아직 신고 안 된 것들이 있다"**입니다. 이번 달 계약분 중 상당수는 아직 신고 기한 안에 있습니다.

★ 실거래가 목록은 '계약월' 기준이라 과거로 소급해서 붙습니다

여기가 대부분의 글이 안 짚는 지점입니다.

국토교통부 실거래가 API는 법정동코드 5자리 + 계약년월 6자리로 조회합니다. 신고월이 아니라 계약월이 기준입니다.

무슨 뜻이냐면, 6월에 계약한 집을 7월에 신고하면 그 거래는 7월 목록이 아니라 6월 목록에 붙습니다. 이미 지나간 달의 데이터가 나중에 늘어난다는 뜻입니다.

그래서 이런 일이 벌어집니다.

• 오늘 6월 목록을 보면 성기게 보입니다.
• 한 달 뒤에 똑같은 6월 목록을 다시 보면 건수가 늘어나 있습니다.
• 그 사이에 6월에 새 거래가 생긴 게 아닙니다. 6월 계약분이 뒤늦게 신고돼 채워진 겁니다.

실제로 국토교통부 원본(rt.molit.go.kr)에서 확인해 보면 이 패턴이 그대로 나타납니다. 원본은 당월도 조회할 수 있는데, 2026년 7월 17일 기준으로 서울 강남구를 보면 7월 계약분은 수십 건에 그친 반면 5월·6월 계약분은 그보다 훨씬 많았습니다. 7월에 거래가 급감한 게 아니라, 7월 계약분의 신고 기한이 아직 안 끝난 것입니다. (조회 시점·지역에 따라 달라지는 값이니 그대로 인용하지 마시고 직접 확인해 보시는 게 정확합니다. 참고로 아래에서 소개하는 저희 도구는 당월을 조회할 수 없고, 강남구처럼 거래가 많은 달은 뒤에서 설명할 200건 상한에 걸려 실제보다 적게 나올 수 있어, 이 확인만큼은 원본에서 하시는 게 맞습니다.)

여기서 나오는 실용 규칙 하나. 이번 달 목록은 지금 판단 근거로 쓰지 마세요. 다음 달 말쯤 다시 보면 채워져 있습니다. 어떤 달의 데이터가 "다 찼다"고 볼 수 있는 시점은 그 달이 끝나고 30일이 더 지난 뒤, 거기에 공개 시차를 더한 뒤입니다.

해제(취소)된 거래도 목록에 섞여 있습니다

실거래가에 뜬 숫자가 전부 유효한 계약인 것도 아닙니다.

같은 법 제3조의2 제1항은 거래계약이 해제, 무효 또는 취소된 경우 해제등이 확정된 날부터 30일 이내에 신고하도록 하고 있습니다. 그리고 이 해제 건은 공개 대상입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템은 붉은색으로 표시된 자료가 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의2에 따라 해제 신고된 건이라고 안내합니다.

문제는 여기에도 30일이 붙는다는 점입니다. 계약 신고에 30일, 해제 신고에 또 30일. 그래서 해제 표시가 붙기 전까지는 취소된 거래도 정상 거래처럼 목록에 남아 있습니다. 신고가만 보고 "이 가격에 실제로 팔렸다"고 단정하기 어려운 이유입니다.

도구 없이 직접 확인하는 방법

정석은 국토교통부 실거래가 공개시스템입니다. 주소는 rt.molit.go.kr 이고, 아파트 매매를 선택한 뒤 지역과 기간을 지정하면 됩니다. 해제 건의 붉은색 표시를 확인하려면 반드시 이 원본을 봐야 합니다.

확인할 때 이 순서로 보시면 오해가 줄어듭니다.

1. 조회하려는 달이 계약월이라는 걸 먼저 인식합니다.
2. 이번 달과 지난달은 아직 채워지는 중이라고 전제합니다.
3. 붉은색 표시(해제 건)가 있는지 봅니다.
4. 같은 달을 한 달 뒤에 다시 조회해 건수가 늘었는지 비교합니다.

포털의 실거래가 정보는 이 원본을 받아 보여주는 것이라, 반영 시점이나 표시 방식이 원본과 다를 수 있습니다. 숫자가 어긋난다면 원본을 기준으로 삼는 게 맞습니다.

빠르게 목록만 훑고 싶다면 저희가 만든 조회 도구를 쓰셔도 됩니다. 시군구와 거래월만 고르면 단지·전용면적·층·거래금액·거래일을 최신순으로 보여줍니다.

직접 해보기 →

저희 도구의 한계도 그대로 알려드립니다

이 도구는 국토교통부 원본을 대체하지 않습니다. 아래는 저희가 직접 확인한 제약입니다.

• 해제 건을 구분하지 못합니다. 원본의 붉은색 표시에 해당하는 정보를 저희 화면은 표시하지 않습니다. 해제 여부까지 확인하려면 rt.molit.go.kr 원본을 보셔야 합니다.
• 한 달에 최대 200건까지만 표시됩니다. 거래가 많은 지역·달은 잘립니다. 화면에 "200건"이 뜬다면 그건 총계가 아니라 상한일 수 있습니다.
• 당월은 조회할 수 없습니다. 직전월부터 15개월치만 제공합니다. 위에서 설명한 신고 기한 문제 때문입니다.
• 지역은 일부 시군구만 지원합니다.
• 면적은 전용면적 기준입니다. 이건 따로 설명이 필요합니다.

"왜 우리 집이 25평으로 나오죠?"

실거래가 데이터의 면적은 전용면적입니다. 84.97㎡를 평으로 환산하면 약 25.7평이 됩니다.

그런데 사람들은 그 집을 보통 **"34평"**이라고 부릅니다. 34평은 공급면적(전용면적 + 주거공용면적) 기준이기 때문입니다. 같은 집을 두 가지 방식으로 세는 것뿐입니다.

그래서 실거래가에서 익숙한 평수를 못 찾겠다면, ㎡ 숫자로 찾으시는 게 확실합니다. 흔히 말하는 34평은 실거래가에서 84㎡대로 나타납니다.

정리

• 호가는 희망가, 실거래가는 체결가입니다. 둘 다 맞는 숫자이고 성격이 다릅니다.
• 실거래 신고 기한은 계약 체결일부터 30일입니다. 이번 달이 비어 보이는 건 대개 미신고분 때문입니다.
• 목록은 계약월 기준이라 나중에 신고된 건이 과거 달에 소급해 붙습니다. 같은 달을 나중에 다시 보세요.
• 해제 건도 목록에 뜨고, 해제 신고에도 30일이 붙습니다. 해제 표시는 원본에서 확인하세요.
• 면적은 전용면적 기준입니다. "34평"은 84㎡대입니다.

이 글은 두 숫자가 각각 무엇이고, 언제 무엇을 보여주는지까지 설명합니다. 그 숫자를 보고 사고팔지는 각자의 판단 영역이고, 저희가 대신 답할 수 있는 부분이 아닙니다.

자주 묻는 질문

실거래가는 계약 후 며칠 뒤에 올라오나요?

신고 기한이 계약 체결일부터 30일 이내라는 것까지가 법으로 정해진 부분입니다. 신고 시점은 그 기한 안에서 당사자가 정하고, 신고가 수리되어 공개되기까지 시차가 더 붙습니다. 그래서 "며칠 뒤"라고 딱 잘라 말하기 어렵습니다. 확실한 건 최대 한 달 이상 늦게 뜰 수 있다는 점입니다.

이번 달 거래가 하나도 없는데 정말 거래가 없는 건가요?

아닐 가능성이 큽니다. 이번 달 계약분은 신고 기한 30일이 아직 안 지났을 수 있습니다. 다음 달 말쯤 같은 달을 다시 조회해 보시면 건수가 늘어나 있는지 확인할 수 있습니다.

실거래가에 뜬 가격은 무조건 실제로 팔린 가격인가요?

계약이 체결됐다는 신고가 들어간 가격입니다. 다만 그 계약이 이후 해제·무효·취소될 수 있고, 해제 신고에도 30일 기한이 있어 해제 표시가 늦게 붙습니다. 해제 여부는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 붉은색 표시로 확인하실 수 있습니다.

네이버 호가와 국토부 실거래가 중 어느 쪽을 믿어야 하나요?

용도가 다릅니다. 지금 시장에 나와 있는 매물 가격을 알고 싶다면 호가를, 실제 체결된 가격의 기록을 알고 싶다면 실거래가를 보시면 됩니다. 다만 실거래가는 위에서 설명한 시차 때문에 항상 과거를 보여준다는 점, 그리고 국토교통부 스스로 "법적인 효력이 없으며 참고용"이라고 안내한다는 점을 함께 감안하시는 게 좋습니다.