도로명주소 지번주소, 둘 다 맞습니다 — 쓰는 곳이 법으로 갈려 있어요

도로명주소랑 지번주소 중에 뭘 써야 하나 — 이 질문 자체가 잘못 세워진 질문입니다. 둘 다 맞습니다. 다만 쓰는 곳이 법으로 갈려 있습니다. 공문서·고지서·전입신고 같은 공법관계의 "주소"는 도로명주소가 법정주소이고, 등기부 표제부의 지번은 애초에 "주소"가 아니라 땅 조각에 붙인 번호라서 서로 다툴 일이 없습니다.

요약 공법관계의 주소 = 도로명주소(도로명주소법 제19조①). 등기부 표제부·토지대장의 지번 = 주소가 아니라 필지 번호(공간정보관리법 제2조22호). 그래서 둘 중 하나를 고르는 게 아니라, 둘 다 확보해두면 끝입니다.

왜 이 질문이 잘못 세워졌나

가장 먼저 정리해야 할 게 있습니다. 현행법상 지번은 "주소"로 정의돼 있지 않습니다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조는 이렇게 정의합니다.

20. **"토지의 표시"**란 지적공부에 토지의 소재·지번(地番)·지목(地目)·면적·경계 또는 좌표를 등록한 것을 말한다.
21. **"필지"**란 대통령령으로 정하는 바에 따라 구획되는 토지의 등록단위를 말한다.
22. **"지번"**이란 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호를 말한다.

지번은 필지(땅 조각)를 식별하는 번호입니다. 사람이 사는 곳을 가리키는 주소가 아닙니다.

반면 도로명주소법 제19조①은 이렇게 규정합니다.

제19조(도로명주소의 사용 등) ① 공법관계에서의 주소는 도로명주소로 한다.

이 조문이 규율하는 건 **"주소"**입니다. 지번은 주소가 아니니 규율 대상이 아닙니다. 도로명주소법 제2조11호가 **"주소정보"**를 기초번호, 도로명주소, 국가기초구역, 국가지점번호 및 사물주소에 관한 정보로 한정 정의하고 있는 것도 같은 이야기입니다 — 지번은 애초에 주소정보 목록에 없습니다.

"도로명주소법이 지번을 금지했는데 왜 등기부는 지번을 쓰지?"라는 의문이 성립하지 않는 이유가 여기 있습니다. 둘은 애초에 경합하지 않습니다.

과거 구법에는 "지번방식의 주소"라는 개념이 실제로 있었습니다. 2020년 전부개정으로 사라졌습니다. 그래서 "정의된 적이 없다"가 아니라 "지금은 정의돼 있지 않다"가 정확한 표현입니다.

참고: 자주 보이는 옛 조문 인용에 주의

검색하면 "도로명주소는 다른 법률에도 불구하고…"로 시작하는 조문이 자주 나옵니다. 이건 폐기된 옛 법입니다.

구법 제19조의 제목은 「도로명주소 등의 효력」이었고, 내용은 "제18조에 따라 부여된 도로명주소는 다른 법률에도 불구하고 공법관계에서의 주소로 한다"였습니다. 이 조문은 2020년 전부개정(법률 제17574호)으로 폐기됐습니다.

현행(법률 제20341호, 시행 2025.2.21) 제19조의 제목은 「도로명주소의 사용 등」이고, ①항은 "공법관계에서의 주소는 도로명주소로 한다"입니다. 제목도 문구도 다릅니다. 조문을 인용한 글을 볼 때는 제목부터 맞춰보면 옛 법인지 바로 갈립니다.

등기부 한 장 안에서 둘이 공존합니다

이게 가장 직접적인 증거입니다. 등기부등본을 한 통 떼서 보면 눈으로 확인됩니다.

표제부(부동산의 표시) = 지번

부동산등기법 제34조(등기사항) 등기관은 토지 등기기록의 표제부에 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다.

1. 표시번호 2. 접수연월일 3. 소재와 지번(地番) 4. 지목 5. 면적 6. 등기원인

제40조(등기사항) ① 등기관은 건물 등기기록의 표제부에 … 3. 소재, 지번, 건물명칭(건축물대장에 건물명칭이 기재되어 있는 경우만 해당) 및 번호. 다만, 같은 지번 위에 1개의 건물만 있는 경우에는 건물번호는 기록하지 아니한다.

갑구·을구(사람) = 주소

제48조(등기사항) ② 제1항제5호의 권리자에 관한 사항을 기록할 때에는 권리자의 성명 또는 명칭 외에 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호와 주소 또는 사무소 소재지를 함께 기록하여야 한다.

같은 등기부 안에서, 위쪽(부동산)은 지번, 아래쪽(사람)은 주소입니다. 부동산등기법과 부동산등기규칙 조문에는 "도로명주소"라는 말이 한 번도 나오지 않습니다. 표제부가 도로명주소를 안 쓰는 게 아니라, 표제부는 주소를 적는 칸이 아니기 때문입니다.

한 가지 오독 주의점이 있습니다. 제40조①3호의 "건물번호"는 도로명주소의 건물번호가 아닙니다. 같은 지번 위에 건물이 여러 채일 때 구분하려고 붙이는 번호입니다. 단서가 그 증거입니다 — 건물이 하나뿐이면 아예 기록하지 않습니다. 도로명주소의 건물번호라면 있을 수 없는 규정입니다.

정부 서식이 스스로 증명합니다: 건축물대장

의견이 아니라 관찰입니다. 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」은 지번과 도로명주소를 다른 조문·다른 서식으로 관리합니다.

제18조(건축물대장의 표시사항 변경) ① 건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을 변경(지번의 변경은 제20조에 따르고, 도로명주소의 변경은 제20조의2에 따른다)하려는 때에는…

제20조의2(건축물대장의 도로명주소 변경) ① 건축물의 소유자는 … 도로명주소에 관한 사항을 변경하려는 때에는 별지 제17호의2서식의 건축물대장 도로명주소 변경신청서에…

조문 제목만 나열해도 구조가 보입니다. 제18조 「건축물대장의 표시사항 변경」, 제20조 「건축물대장의 지번 변경」, 제20조의2 「건축물대장의 도로명주소 변경」입니다. 대장 기재내용의 정정은 제21조 「건축물대장 기초자료의 관리 및 건축물대장의 기재내용 정정」이 따로 규율합니다.

서식도 지번과 도로명주소가 갈립니다. 지번은 별지 제17호서식(건축물지번 (변경, 정정) 신청서), 도로명주소는 별지 제17호의2서식((건축물대장 도로명주소 변경, 건축물도로명주소 정정) 신청서)입니다. 두 서식 모두 변경과 정정을 함께 담고 있는데, 지번용과 도로명주소용이 서식 자체로 나뉘어 있습니다.

하나의 대장에 지번과 도로명주소가 나란히 실려 있고, 바꾸는 조문과 신청서까지 분리돼 있습니다. 정부가 둘을 별개의 값으로 취급한다는 뜻입니다. "둘 중 뭐가 맞냐"는 질문에 정부는 "둘 다 관리한다"로 답하고 있습니다.

어디에 뭘 쓰는가 — 기준표

토지대장·임야대장의 등록사항(공간정보관리법 제71조①)을 보면 같은 분리가 또 반복됩니다. 1. 토지의 소재 2. 지번 3. 지목 4. 면적 5. 소유자의 성명 또는 명칭, 주소 및 주민등록번호. 땅은 지번, 사람은 주소입니다.

도로명주소법 제19조②은 공공기관이 도로명주소를 써야 하는 곳을 열거합니다. 가족관계등록부·주민등록표 및 건축물대장 등 공부상 주소 표기, 각종 인허가 등 행정처분 시 주소 표기, 공공기관의 주소 표기, 공문서 발송 시 주소 표기, 위치안내표시판, 인터넷 홈페이지의 주소 표기 등입니다. 다만 단서가 있습니다 — "도로명주소가 없는 경우에는 그러하지 아니하다."

그리고 도로명주소법 제3조는 **"이 법은 주소정보의 표기, 사용, 관리 및 활용에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다"**고 정합니다. 우선 적용되는 범위는 어디까지나 주소정보입니다. 그리고 앞서 본 제2조11호에 따르면 지번은 주소정보가 아닙니다.

계약서에는 뭘 쓰나

부동산 매매계약서에는 지번을 적고, 도로명주소를 병기하는 게 실무입니다. 그런데 이유가 흔히 알려진 것과 다릅니다.

"지번을 안 쓰면 계약의 법적 효력이 불명확하다"는 말이 검색 상위에 자주 보이는데, 근거 조문이 없습니다. 부동산 매매계약서는 사인 간 계약이고 법정 서식이 없습니다. 부동산등기법·부동산등기규칙·공인중개사법 어디에도 "계약서에 지번을 적어야 한다"는 조문은 없습니다.

진짜 이유는 다음 단계 때문입니다.

부동산등기규칙 제43조(신청정보의 내용) ①

1. 부동산의 표시 가. 토지 : 법 제34조제3호부터 제5호까지(= 소재와 지번·지목·면적) 나. 건물 : 법 제40조제1항제3호·제4호 다. 구분건물 : …소재지번·건물명칭 및 번호…
2. 신청인의 성명(또는 명칭), 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호

그 계약으로 결국 소유권이전등기를 신청하게 되는데, 등기 신청정보에는 부동산의 표시가 요구됩니다. 요구되는 항목은 대상에 따라 갈립니다. 토지는 소재와 지번·지목·면적, 건물은 소재·지번·건물명칭 및 번호와 종류·구조·면적, 구분건물(아파트 등)은 소재지번·건물명칭 및 번호 등입니다.

지목과 토지 면적은 토지 거래에만 해당한다는 점에 주의하세요. 아파트를 사고파는 경우 신청정보로 요구되는 건 지목·토지면적이 아닙니다. 다만 어느 쪽이든 지번은 들어갑니다.

계약서에 지번이 있으면 그 값이 그대로 이어집니다. 계약이 무효가 되어서가 아니라, 뒤에서 필요하니까 미리 적어두는 것입니다.

그리고 여기서도 같은 구조가 보입니다. 신청정보 1호(부동산)는 지번, 2호(신청인)는 주소입니다.

"지번주소는 폐지됐다"는 틀린 말입니다

자주 보이는 오해라 짚습니다.

개인이나 민간의 지번 사용을 금지하는 조문은 없습니다. 제19조②의 의무 주체는 공공기관(국가기관, 지방자치단체, 공공기관운영법상 공공기관, 지방공기업법상 지방공기업 등)입니다. 게다가 단서로 도로명주소가 없는 경우는 제외됩니다.

지번은 지금도 지적공부에 살아 있고, 등기부 표제부의 정식 기재사항이며, 토지대장의 등록사항입니다. 폐지된 적이 없습니다. 사라진 건 지번 자체가 아니라 구법의 "지번방식의 주소"라는 표기 방식입니다. "공법관계의 주소는 도로명주소로 통일됐다"와 "지번이 없어졌다"는 완전히 다른 말입니다.

도로명이 바뀌면 내가 등기를 고쳐야 하나

원칙적으로 직접 고칠 필요는 없습니다. 다만 "알아서 다 된다"고 믿고 손 놓기에는 조문이 그렇게까지 말하지 않습니다.

도로명주소법 제21조(등기촉탁) ① 특별자치시장, 특별자치도지사 및 시장·군수·구청장은 … 도로명 또는 건물번호가 부여·변경되거나 … 상세주소가 부여·변경·폐지된 경우에는 해당 건물등의 관할 등기소에 등기명의인의 주소에 대한 변경 등기를 촉탁할 수 있다. 이 경우 등기촉탁은 지방자치단체가 자기를 위하여 하는 등기로 본다.

지자체가 등기소에 촉탁할 수 있고, 공공기관은 도로명 변경 통보를 받으면 특별한 사유가 없는 한 30일 이내에 공부상 주소를 정정해야 합니다(제19조⑥).

제19조⑥ 공공기관의 장은 … 도로명 및 건물번호의 부여·변경에 대한 통보를 받은 경우 특별한 사유가 없으면 통보를 받은 날부터 30일 이내에 … 공부상의 주소를 정정하여야 한다.

여기서 문언을 정확히 볼 필요가 있습니다. 제21조①은 "촉탁하여야 한다"가 아니라 **"촉탁할 수 있다"**는 재량 규정입니다. 그리고 제20조의 주소 일괄정정은 시장 등이 소유자·점유자 또는 임차인의 신청을 받아 공공기관에 신청하는 구조, 즉 신청주의입니다.

그래서 결론은 이렇습니다. 내가 등기명의인표시변경등기를 직접 신청해야 하는 게 원칙은 아니지만, 도로명이 바뀐 뒤에는 등기부 주소가 실제로 정정됐는지 한 번 확인해 보는 편이 안전합니다. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람하면 갑구에 적힌 주소가 새 도로명으로 바뀌었는지 바로 보입니다.

한편 조문이 스스로 구조를 확인해 주는 대목이 있습니다. 촉탁 대상은 **"등기명의인의 주소"**입니다. 부동산의 표시(지번)가 아닙니다. 도로명이 바뀌어도 표제부의 지번은 건드릴 게 없기 때문입니다.

수수료는

제20조(주소의 일괄정정) ② … 이 경우 다른 법령에서 수수료를 정하였더라도 이를 무료로 한다.

제20조에 따른 일괄정정 절차로 처리되면 다른 법령에 수수료 규정이 있더라도 무료입니다. 무료가 적용되는 건 이 일괄정정 경로입니다. 조문이 정한 범위가 거기까지입니다.

우편번호 5자리는 도로명주소가 아닙니다

작지만 거의 모든 글이 틀리는 지점입니다.

새 우편번호는 2015년 8월 1일부터 6자리에서 5자리로 바뀌었습니다. 그런데 이 5자리는 도로명주소에서 나온 게 아니라 국가기초구역번호입니다. 하천·철도·대로 같은 객관적 지형지물로 구역을 나누고 그 구역에 부여한 번호를, 우편·소방·통계 등 공공기관이 공통으로 쓰는 구조입니다. 전국 약 34,000여 개입니다.

법률에도 근거가 있습니다. 도로명주소법 제22조⑥은 고시된 국가기초구역 및 국가기초구역번호를 통계구역, 우편구역 및 관할구역 등 다른 법률에 따라 공표하는 각종 구역의 기본단위로 한다고 정합니다.

읽는 법은 이렇습니다. 앞 3자리 = 특별(광역)시·도와 시·군·자치구. 뒤 2자리 = 해당 시·군·자치구 안에서 북서 → 남동 방향으로 매긴 일련번호입니다.

즉 우편번호는 도로명주소 체계와 별개 체계입니다. 2014년 도로명주소 전면 시행과 시기가 맞물려 함께 도입됐을 뿐입니다. 그래서 도로명주소를 안다고 우편번호가 자동으로 따라오지 않고, 따로 조회해야 합니다.

도구 없이 직접 확인하는 방법

세 값(도로명·지번·우편번호)을 각각 공식 경로에서 확인할 수 있습니다.

도로명주소·우편번호·영문주소 — 행정안전부 주소정보누리집(www.juso.go.kr)에서 검색합니다. 도로명 검색 탭에 도로명 일부나 건물명을 넣으면 도로명주소와 우편번호가 나오고, 결과의 상세보기를 열면 지번주소와 영문주소가 같이 나옵니다. 영문주소는 별도 탭에서도 조회됩니다.

지번(정확한 필지 단위) — 도로명주소 상세보기의 지번은 건물이 올라앉은 대표 지번입니다. 필지 자체를 확인하려면 일사편리(kras.go.kr) 또는 정부24에서 토지대장·토지이용계획을 확인하는 쪽이 정확합니다.

등기부의 실제 표기 — **인터넷등기소(iros.go.kr)**에서 등기사항전부증명서를 열람하면 표제부에 적힌 소재와 지번이 그대로 보입니다. 인터넷등기소는 도로명주소로 찾는 기능도 제공하지만, 등기부의 부동산 표시 자체가 지번 기준이라 지번을 알고 있으면 확실합니다. 계약서에 옮길 값은 등기부 표제부에 적힌 그 문자열이 기준입니다.

다만 세 사이트를 오가며 같은 건물을 세 번 검색하게 됩니다. 값을 하나씩 복사해 옮기다 보면 오타가 나기 쉽고, 특히 지번은 "산", "-1" 같은 부분에서 실수가 잦습니다.

직접 해보기 →

한 번 검색하면 도로명주소·지번주소·우편번호·영문주소가 한 화면에 같이 나옵니다. 행정안전부 도로명주소 API를 그대로 씁니다. 계약서에는 지번, 전입신고와 고지서에는 도로명주소, 택배 송장에는 도로명주소와 우편번호 — 어디에 뭘 넣든 화면에서 바로 복사하면 됩니다.

정리

• 현행법상 지번은 주소가 아닙니다. 필지(땅 조각)에 부여해 지적공부에 등록한 번호입니다(공간정보관리법 제2조22호). 도로명주소법 제2조11호의 "주소정보" 목록에도 지번은 없습니다.
• 공법관계의 주소는 도로명주소입니다(도로명주소법 제19조①). 주민등록표·가족관계등록부·인허가·공문서가 여기 해당합니다.
• 등기부 표제부는 지번, 갑구·을구는 주소입니다. 한 장 안에서 갈립니다.
• 건축물대장은 둘 다 관리하고, 바꾸는 조문과 서식까지 따로 있습니다.
• 계약서에 지번을 적는 건 등기 신청정보에 필요해서이지, 없으면 무효라서가 아닙니다. 토지든 건물이든 구분건물이든 지번은 들어갑니다.
• 도로명이 바뀌면 지자체가 촉탁할 수 있고(재량), 일괄정정은 신청을 받아 진행됩니다. 정정됐는지 등기부로 한 번 확인해 두세요. 일괄정정 경로로 처리되면 수수료는 무료입니다(제20조②).

결론은 하나입니다. 고르지 말고 둘 다 확보하세요. 도로명주소·지번·우편번호를 손에 쥐고 있으면, 어느 서류를 마주쳐도 옮겨 적기만 하면 됩니다.

자주 묻는 질문

계약서에 도로명주소만 쓰면 계약이 무효인가요?

그런 조문은 없습니다. 부동산 매매계약서는 사인 간 계약이라 법정 서식이 없고, "지번을 적어야 한다"고 정한 법률도 없습니다. 다만 그 계약으로 소유권이전등기를 신청할 때 「부동산등기규칙」 제43조①1호가 부동산의 표시를 신청정보로 요구합니다. 토지는 소재와 지번·지목·면적, 건물은 소재·지번·건물명칭 및 번호와 종류·구조·면적, 구분건물은 소재지번·건물명칭 및 번호 등으로 갈리는데, 어느 쪽이든 지번이 들어갑니다. 그래서 실무에서는 등기부 표제부의 지번을 적고 도로명주소를 병기합니다. 무효를 피하려는 게 아니라 다음 단계를 위해 미리 맞춰두는 것입니다.

등기부등본이 도로명주소로 검색이 안 됩니다. 왜 그런가요?

등기부의 부동산 표시가 지번 기준이기 때문입니다. 부동산등기법 제34조·제40조는 표제부 기재사항을 "소재와 지번"으로 정하고 있고, 부동산등기법·부동산등기규칙 조문에 "도로명주소"라는 표현은 나오지 않습니다. 인터넷등기소가 도로명주소로 찾는 기능을 제공하기도 하지만, 지번을 먼저 확인한 뒤 검색하면 확실합니다.

지번주소는 이제 폐지되거나 불법인가요?

아닙니다. 지번은 지금도 지적공부의 등록사항이고 등기부 표제부의 정식 기재사항입니다. 도로명주소법 제19조②의 의무 주체는 공공기관이고, 그마저도 "도로명주소가 없는 경우에는 그러하지 아니하다"는 단서가 있습니다. 개인이나 민간의 지번 사용을 금지하는 조문은 없습니다. 2020년 전부개정으로 사라진 건 구법의 "지번방식의 주소"라는 표기 방식이지, 지번 자체가 아닙니다.

도로명이 바뀌었는데 등기부 주소를 제가 고쳐야 하나요?

원칙적으로 아닙니다. 도로명주소법 제21조①에 따라 시장·군수·구청장이 관할 등기소에 등기명의인의 주소 변경 등기를 촉탁할 수 있고, 이 촉탁은 지방자치단체가 자기를 위하여 하는 등기로 봅니다. 공공기관은 도로명 변경 통보를 받으면 특별한 사유가 없는 한 30일 이내에 공부상 주소를 정정해야 합니다(제19조⑥).

다만 제21조①은 "촉탁하여야 한다"가 아니라 "촉탁할 수 있다"는 재량 규정이고, 제20조의 일괄정정은 소유자·점유자 또는 임차인의 신청을 받아 진행되는 구조입니다. 그래서 도로명이 바뀐 뒤에는 등기부 주소가 실제로 정정됐는지 인터넷등기소에서 한 번 확인해 보는 편이 안전합니다. 제20조에 따른 일괄정정 경로로 처리되면 다른 법령에 수수료 규정이 있더라도 무료입니다(제20조②).

참고로 도로명이 바뀌어도 표제부의 지번은 바뀌지 않습니다 — 촉탁 대상은 어디까지나 "등기명의인의 주소"입니다.

우편번호는 도로명주소랑 같은 체계인가요?

아닙니다. 2015년 8월 1일부터 쓰는 5자리 우편번호는 국가기초구역번호입니다. 하천·철도·대로 같은 지형지물로 나눈 구역에 부여한 번호를 우편·소방·통계 등이 공통으로 씁니다(도로명주소법 제22조⑥). 앞 3자리는 시·도와 시·군·구, 뒤 2자리는 그 안에서 북서에서 남동 방향으로 매긴 일련번호이며 전국 약 34,000여 개입니다. 도로명주소 전면 시행과 시기가 겹쳐 도입됐을 뿐 별개 체계라, 도로명주소를 안다고 우편번호가 자동으로 따라오지는 않습니다.