임대수익률 계산법: 캡레이트 vs 자기자본수익률

임대수익률로 검색하면 계산기마다 서로 다른 숫자가 나오는데, 이는 계산이 틀려서가 아니라 "임대수익률"이 가리키는 지표가 최소 두 가지이기 때문입니다. 매매가 전체를 기준으로 삼는 자본환원율(Cap Rate)과, 대출·보증금을 뺀 실투자 자기자본을 기준으로 삼는 자기자본수익률(CoC)입니다.

이 글은 이 두 숫자가 각각 어디서 나오고 왜 다르게 움직이는지 계산 구조를 정리합니다.

요약 ① 자본환원율(Cap Rate)은 순영업소득(NOI)을 매매가 전체로 나눈 값으로, 대출 여부와 무관하게 움직입니다. ② 자기자본수익률(CoC)은 이자까지 뺀 순현금흐름을 실투자 자기자본으로 나눈 값으로, 대출 비중과 금리에 따라 달라집니다. ③ 두 지표 모두 취득세·중개수수료 같은 거래 부대비용은 계산에 들어가지 않아, 실제 투입 자기자본은 계산값보다 커질 수 있습니다.

매매가 대비 수익률과 내 돈 대비 수익률, 뭐가 다른지 헷갈리는 순간

임대용 매물을 알아보다 보면 수익률 계산기를 여러 개 써보게 됩니다. 같은 매물, 같은 월세인데 어떤 계산기는 3%대를 보여주고 다른 계산기는 5%대를 보여주는 경우가 흔합니다. 매매가와 월세를 똑같이 입력했는데 결과가 다르면 어느 쪽이 맞는지 헷갈립니다.

두 계산기 다 틀리지 않았을 가능성이 큽니다. 분모가 다를 뿐입니다. 하나는 매매가 전체를 분모로 쓰고, 다른 하나는 대출과 보증금을 뺀 실제 투입 자기자본만 분모로 씁니다. 대출을 많이 낀 매물일수록 자기자본은 매매가보다 훨씬 작아지므로, 같은 현금흐름이라도 자기자본 대비 비율은 커질 수 있습니다.

그래서 두 수치를 비교하려면 먼저 각 지표가 분자·분모로 무엇을 쓰는지부터 맞춰야 합니다. 어느 쪽이 "진짜 수익률"이냐를 정하기 전에, 계산 구조부터 나란히 놓고 보는 게 순서입니다.

계산기 없이 손으로 계산하는 방법

두 지표 모두 손으로 계산할 수 있습니다. 순서는 정해져 있습니다.

1~3단계: 자본환원율(Cap Rate)까지

1단계 — 연간 임대 총수입을 구합니다. 월세 × 12개월입니다.

2단계 — 순영업소득(NOI)을 구합니다. 연간 임대 총수입에서 연간 유지관리비만 뺍니다. 이 단계에서는 대출 이자를 빼지 않습니다.

3단계 — 자본환원율(Cap Rate)을 구합니다. NOI ÷ 매매가 × 100입니다. 대출금액이나 금리는 이 계산에 아예 등장하지 않습니다.

4~7단계: 자기자본수익률(CoC)까지

4단계 — 연간 대출이자를 구합니다. 대출금액 × (금리 ÷ 100)입니다.

5단계 — 세전 순현금흐름을 구합니다. NOI에서 4단계의 연간 이자를 뺍니다. 여기서 처음으로 대출 조건이 계산에 반영됩니다.

6단계 — 실투자 자기자본을 구합니다. 매매가에서 대출금액과 보증금을 뺍니다. 보증금은 세입자에게 돌려줘야 할 돈이지만, 매수 시점에 내 돈을 그만큼 덜 넣어도 되게 해주므로 대출과 같은 방식으로 자기자본에서 빠집니다.

7단계 — 자기자본수익률(CoC)을 구합니다. 5단계의 순현금흐름 ÷ 6단계의 자기자본 × 100입니다.

계산 예시

예를 들어 매매가 3억 원, 보증금 3천만 원, 대출 1억 5천만 원(금리 3%), 월세 100만 원, 연간 유지관리비 120만 원인 매물이라면 다음과 같이 이어집니다.

• 연간 임대 총수입: 100만 원 × 12 = 1,200만 원
• NOI: 1,200만 원 − 120만 원 = 1,080만 원
• Cap Rate: 1,080만 원 ÷ 3억 원 × 100 = 3.6%
• 연간 대출이자: 1억 5천만 원 × 3% = 450만 원
• 세전 순현금흐름: 1,080만 원 − 450만 원 = 630만 원
• 자기자본: 3억 원 − 1억 5천만 원 − 3천만 원 = 1억 2천만 원
• CoC: 630만 원 ÷ 1억 2천만 원 × 100 = 5.25%

같은 매물인데 Cap Rate는 3.6%, CoC는 5.25%로 다르게 나옵니다. NOI는 두 계산에 공통으로 쓰이지만, 분모와 이자 반영 여부가 다르기 때문입니다.

이 일곱 단계를 매물이 바뀔 때마다 손으로 반복하는 건 번거롭습니다. 저희 도구로 확인하기.

직접 해보기 →

계산에서 자주 놓치는 지점

계산 자체는 단순하지만, 결과를 읽을 때 흔히 걸리는 지점이 몇 가지 있습니다.

대출 이자는 NOI가 아니라 순현금흐름 단계에서만 빠집니다. NOI는 매매가 전체를 놓고 보는 '이 부동산 자체'의 수익력이므로, 사는 사람이 대출을 얼마나 썼는지와 무관하게 계산됩니다. 이자는 그다음, 자기자본 대비 실제 현금흐름을 볼 때만 등장합니다.

취득세·중개수수료 같은 거래 부대비용은 반영되지 않습니다. 이 계산기는 매매가·보증금·대출금액·금리·월세·유지관리비 여섯 항목만 입력받습니다. 실제 매수 과정에서는 취득세와 중개수수료가 추가로 들어가므로, 이만큼을 자기자본에 더하면 실제 CoC는 계산값보다 낮아지는 방향으로 움직입니다.

대출 비중을 늘리면 Cap Rate는 바뀌지 않지만 CoC는 움직입니다. Cap Rate의 분자(NOI)와 분모(매매가)는 애초에 대출금액을 쓰지 않으므로, 대출을 늘리든 줄이든 Cap Rate는 그대로입니다. 반면 CoC는 분모(자기자본)가 대출만큼 작아지고 분자(순현금흐름)는 이자만큼 줄어드는데, 이 둘의 상대적인 크기에 따라 CoC가 커질 수도 작아질 수도 있습니다.

앞의 예시에서 대출을 1억 5천만 원에서 2억 원으로 늘리면(금리 3% 동일), 자기자본은 7천만 원으로 줄고 이자는 600만 원으로 늘어 세전 순현금흐름은 480만 원, CoC는 480만 원 ÷ 7천만 원 × 100 = 약 6.9%로 커집니다. Cap Rate는 여전히 3.6%로 변하지 않습니다.

반대로 금리가 더 높다면 결과가 달라집니다. 같은 매물에서 금리만 8%라고 하면 연간 이자가 1,200만 원(1억 5천만 원 × 8%)으로 NOI(1,080만 원)보다 커져 세전 순현금흐름이 −120만 원이 되고, CoC는 −120만 원 ÷ 1억 2천만 원 × 100 = 약 −1.0%로 마이너스가 됩니다. 이때도 Cap Rate는 대출 조건과 무관하게 3.6%로 동일합니다.

즉 CoC가 커지느냐 작아지느냐는 대출 금리와 물건 자체의 수익력 사이의 산술적 관계에 달려 있을 뿐이고, Cap Rate는 애초에 그 계산에 대출을 넣지 않으므로 흔들리지 않습니다.

정리

• **Cap Rate(자본환원율)**은 NOI(연간 임대 총수입 − 유지관리비)를 매매가 전체로 나눈 값으로, 대출 여부와 무관하게 그 부동산 자체의 수익력을 보여줍니다.
• **CoC(자기자본수익률)**는 NOI에서 대출이자까지 뺀 세전 순현금흐름을 실투자 자기자본(매매가 − 대출금액 − 보증금)으로 나눈 값입니다.
• 대출을 늘리면 Cap Rate는 바뀌지 않지만, CoC는 대출 금리와 물건의 수익력 사이 관계에 따라 커지거나 작아집니다.
• 취득세·중개수수료 같은 거래 부대비용은 계산에 포함되지 않으므로, 실제 투입 자기자본과 실제 CoC는 계산값과 차이가 날 수 있습니다.
• 두 지표는 서로 다른 질문에 답하는 숫자이지, 어느 하나가 다른 하나를 대체하지 않습니다.

자주 묻는 질문

Cap Rate와 CoC 중 어떤 숫자를 봐야 하나요?

두 숫자는 서로 다른 질문에 대한 답입니다. Cap Rate는 "이 부동산 자체가 매매가 대비 얼마를 버는가"를 보여주고, CoC는 "내가 실제로 넣은 돈 대비 얼마의 현금이 남는가"를 보여줍니다.

어느 쪽을 우선할지는 대출을 얼마나 쓸지, 무엇과 비교하려는지에 따라 달라지는 문제이며, 이 글은 각 숫자가 무엇을 계산한 값인지까지만 다룹니다.

보증금은 왜 대출처럼 자기자본에서 빠지나요?

보증금은 세입자에게 나중에 돌려줘야 할 금액이지만, 매수 시점에 매도인에게 지급할 대금 중 그만큼을 대신 충당해주는 역할을 합니다. 그래서 자기자본은 매매가에서 대출금액과 보증금을 모두 뺀 값(매매가 − 대출금액 − 보증금)으로 계산됩니다.

취득세·중개수수료를 반영하면 CoC가 얼마나 달라지나요?

이 계산기는 취득세·중개수수료를 입력받지 않으므로 정확한 차이를 계산해주지는 않습니다. 다만 구조적으로는 이런 부대비용만큼 실제 투입 자기자본이 계산값보다 커지므로, 실제 CoC는 계산기가 보여주는 값보다 낮아지는 방향으로 움직입니다.

월세가 밀리거나 공실이 생기면 계산이 달라지나요?

이 계산기는 입력한 월세가 12개월 내내 그대로 들어온다고 가정한 연간 임대 총수입을 씁니다. 공실이나 연체가 있었던 기간의 실제 수입은 반영되지 않으므로, 실제 현금흐름은 계산값과 차이가 날 수 있습니다.