전세 월세 전환 계산기, 법정 상한 월세 계산법
전월세 전환 계산기는 전세보증금 일부를 월세로 바꿀 때 얼마가 적정한 월세인지, 그리고 법으로 정한 상한 월세는 얼마인지를 동시에 계산해 보여주는 도구입니다.
집주인이 제시한 전환 조건이 계산식상 상한을 넘는지 확인하려는 세입자, 반대로 월세를 전세로 바꿀 때 보증금이 얼마나 늘어나는지 가늠하려는 사람 모두에게 필요한 계산입니다.
이 글은 계산기가 쓰는 공식 자체를 설명해, 도구 없이도 같은 계산을 손으로 검증할 수 있도록 정리합니다.
요약 ① 적정 월세액은 (전세보증금-전환 후 보증금)×전환율÷12로 계산되고, 법정 상한 월세액은 같은 차액에 (한국은행 기준금리+2.0%)를 곱해 계산됩니다. ② 월세→전세 계산은 이 식을 보증금 차액에 대해 반대로 풀기 때문에 곱셈과 나눗셈의 자리가 서로 바뀝니다. ③ 법정 상한은 전세→월세 전환에는 강제되지만, 월세→전세 전환에는 참고치일 뿐이라는 점을 구분해야 합니다.
왜 이 계산이 헷갈리는가
전세 계약 갱신을 앞두고 집주인이 "보증금 일부를 월세로 돌리자"고 제안하는 경우가 흔합니다. 이때 제시받는 숫자는 대개 전환율뿐이고, 그 전환율을 적용하면 월세가 얼마가 되는지, 그 금액이 계산식상 허용 범위 안인지는 세입자가 직접 따져봐야 합니다.
문제는 계산 자체가 간단하지 않다는 데 있습니다. 보증금 차액에 전환율을 곱하고 12로 나누는 것까지는 어렵지 않지만, 비교 기준이 되는 법정 상한은 고정된 숫자가 아니라 그때그때의 한국은행 기준금리에 좌우됩니다.
기준금리를 최신 값으로 넣지 않으면 상한 자체가 잘못 계산됩니다.
반대 방향인 월세를 전세로 돌리는 경우도 마찬가지입니다. 같은 공식을 반대로 풀어야 하는데, 이 과정에서 곱셈과 나눗셈의 자리가 바뀐다는 걸 모르면 두 계산이 같은 식이라고 오해하기 쉽습니다.
도구 없이 손으로 계산하는 방법
세 가지 계산 모두 손으로 할 수 있습니다. 계산기가 쓰는 식은 다음과 같습니다.
전세 → 월세
적정 월세액 = (기존 전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율(%) ÷ 12 법정 상한 월세액 = 같은 보증금 차액 × (한국은행 기준금리 + 2.0%) ÷ 12
예를 들어 전세보증금 2억 원 중 일부를 월세로 돌려 전환 후 보증금을 5천만 원으로 낮추고, 집주인이 전환율 6%를 제시했다고 하겠습니다. 기준금리를 3.5%로 가정하면 법정 상한율은 5.5%입니다.
- 보증금 차액: 2억 원 − 5천만 원 = 1억 5천만 원
- 적정 월세액(6% 적용): 1억 5천만 원 × 0.06 ÷ 12 = 75만 원
- 법정 상한 월세액(5.5% 적용): 1억 5천만 원 × 0.055 ÷ 12 = 68만 7,500원
이 계산식만 놓고 보면, 집주인이 제시한 75만 원은 법정 상한 68만 7,500원보다 높습니다.
월세 → 전세
보증금 증가분 = (기존 월세 − 전환 후 목표 월세) × 12 ÷ 전환율(%) 전환 후 보증금 = 기존 보증금 + 보증금 증가분
기존 월세 70만 원을 30만 원으로 줄이고 싶고, 기존 보증금이 3천만 원, 적용 전환율이 5%라면 다음과 같이 계산합니다.
- 월세 차액: 70만 원 − 30만 원 = 40만 원
- 보증금 증가분: 40만 원 × 12 ÷ 0.05 = 9,600만 원
- 전환 후 보증금: 3천만 원 + 9,600만 원 = 1억 2,600만 원
보증금 차액을 구하던 자리에서 곱셈(전환율)과 나눗셈(12)의 위치가 서로 바뀌었다는 점이 핵심입니다. 원래 식이 "차액 × 전환율 ÷ 12 = 월세"였다면, 이를 차액에 대해 다시 풀면 "월세 × 12 ÷ 전환율 = 차액"이 됩니다.
같은 등식을 어느 변수를 구할지에 따라 다르게 정리한 것뿐, 별개의 규칙이 아닙니다.
전환율 역산
실제 전환율(%) = 전환 후 월세 × 12 ÷ 보증금 차액 × 100
이미 정해진 계약 조건에 실제로 적용된 전환율이 얼마인지, 그 전환율이 법정 상한을 넘는지를 거꾸로 확인할 때 씁니다. 앞의 전세→월세 예시를 거꾸로 넣으면 75만 원 × 12 ÷ 1억 5천만 원 × 100 = 6%가 나오고, 이는 법정 상한 5.5%를 넘습니다.
이 계산을 직접 하지 않아도, 저희 도구로 한 번에 확인할 수 있습니다.
전세→월세, 월세→전세, 전환율 역산 세 가지 계산을 무료로 즉시 확인합니다. 입력값은 서버로 전송되지 않고 브라우저에서만 계산됩니다.
결과를 읽을 때 흔히 하는 실수
계산식 자체는 간단하지만, 입력값을 잘못 넣어 결과를 오해하는 경우가 많습니다.
기준금리를 예전 값 그대로 쓰는 실수
법정 상한은 '한국은행 기준금리 + 2.0%'로 계산되는데, 기준금리는 고정값이 아니라 시점마다 바뀌는 변수입니다.
계산기의 기준금리 입력란은 직접 채워 넣는 값이므로, 예전에 조회했던 숫자를 그대로 쓰면 법정 상한도 그 시점 기준으로 계산됩니다. 현재 기준금리는 한국은행 공식 발표로 확인하는 것이 정확합니다.
전환율을 소수로 입력하는 실수
전환율을 %가 아니라 소수로 입력하는 실수도 있습니다. 입력란은 '5.5'처럼 퍼센트 단위 숫자를 그대로 넣는 방식입니다.
이미 100으로 나눈 값이라고 생각해 '0.055'를 넣으면, 계산식이 다시 100으로 나누면서 의도한 값의 100분의 1 수준으로 결과가 축소됩니다.
전세→월세와 월세→전세의 법정 상한을 혼동하는 실수
전세를 월세로 바꿀 때는 법정 상한 초과분이 무효로 취급되는 강제 기준입니다.
반면 월세를 전세로 바꿀 때 함께 표시되는 '법정 상한 보증금액'은 같은 공식으로 참고 삼아 보여주는 수치일 뿐, 같은 강제력을 갖지 않습니다.
| 실수 | 결과 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 기준금리를 예전 값 그대로 사용 | 법정 상한이 실제 시점과 다르게 계산됨 | 한국은행 공식 발표로 현재 기준금리 확인 |
| 전환율을 소수(0.055)로 입력 | 월세·보증금 결과가 100분의 1 수준으로 축소 | 입력란에 퍼센트 숫자(5.5)를 그대로 입력 |
| 월세→전세의 법정 상한도 강제라고 오해 | 참고치를 강제 기준으로 잘못 해석 | 전세→월세만 강제, 월세→전세는 참고용임을 구분 |
정리
- 적정 월세액은 보증금 차액 × 전환율 ÷ 12로 계산하고, 법정 상한 월세액은 전환율 자리에 (기준금리+2.0%)를 넣은 값입니다.
- 월세→전세는 같은 식을 보증금 차액에 대해 풀기 때문에 곱셈과 나눗셈의 자리가 바뀔 뿐, 다른 규칙이 아닙니다.
- 법정 상한은 전세→월세 전환에는 강제되고, 월세→전세 전환에서는 참고치로만 표시됩니다.
- 기준금리는 계산기가 자동으로 갱신해주지 않으므로 최신 값을 직접 확인해 입력해야 합니다.
- 전환율은 퍼센트 숫자 그대로(예: 5.5) 입력합니다. 소수로 입력하면 결과가 크게 달라집니다.
전세→월세, 월세→전세, 전환율 역산 세 가지 계산을 무료로 즉시 확인합니다. 입력값은 서버로 전송되지 않고 브라우저에서만 계산됩니다.
자주 묻는 질문
법정 상한 전환율은 몇 %인가요?
고정된 숫자가 아니라 '한국은행 기준금리 + 2.0%'로 계산되는 값입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀌므로, 계산기에는 현재 기준금리를 직접 입력해야 정확한 상한이 나옵니다.
전환율 입력란에는 5.5를 넣나요, 0.055를 넣나요?
퍼센트 숫자 그대로인 5.5를 입력합니다. 계산식이 내부적으로 100으로 나누는 과정을 포함하고 있어서, 이미 나눈 값이라고 생각해 0.055를 넣으면 결과가 실제보다 크게 작아집니다.
월세를 전세로 바꿀 때도 법정 상한을 지켜야 하나요?
계산기는 참고용으로 '법정 상한 보증금액'을 함께 보여주지만, 전세→월세 전환처럼 강제되는 기준은 아닙니다. 시장 이자율과 비교하는 참고치 정도로 이해하면 됩니다.
전환율 산출 탭의 결과는 어떤 의미인가요?
이미 정해진 보증금 차액과 월세를 바탕으로 실제 적용된 전환율을 역산하고, 그 값이 입력한 법정 상한(기준금리+2.0%)보다 높은지 낮은지를 보여줍니다.
초과 여부를 넘어선 구체적인 해석은 개별 계약 조건마다 달라지는 부분으로, 이 계산 결과는 하나의 확인 지표입니다.